2020p北京樓市什么樣?

01

土地市場：熱而不火

2020年上半年，北京涉宅土地在成交建面和樓面均價都創(chuàng)下新高，其中樓面均價大幅跳升42.6%達到35338元/㎡,。上半年出讓的28宗涉宅土地中,，樓面均價高于4萬元/㎡的達到了11宗,。

【注】：統(tǒng)計口徑為純商品房和限競房,，不含共有產(chǎn)權房

但是土地的量價齊升卻并不意味著土地市場完全進入火熱狀態(tài),。由于土地并不是同質要素,，因此不同年度的土地價格不能直接對比,。

2020年上半年出讓的28宗涉宅土地分布在21個板塊里,，除石景山古城和門頭溝新城兩個板塊之外，2020年的土地價格并未較以往有較大突破甚至還有所下降,，因此很難說土地市場有多火熱,。

樓面價高于3萬元/㎡的9個板塊中，6個板塊位于城六區(qū),，而位于郊區(qū)的大興舊宮,、房山長陽和門頭溝新城也是發(fā)展多年的成熟板塊。

因此我們可以看出今年的樓面價走高是源于供地質量提升,。

但面對供地質量的提升,，開發(fā)商們還是保持著冷靜，以“東壩三兄弟”為例,，北京掛出的東壩三宗地塊中,，兩塊為F1住宅混合公建(70%住宅+30%公建)，一塊為R2純住宅地塊,，最終F1性質的兩塊地因無人報名被撤下,，純住宅性質的613地塊成功出讓。

而開發(fā)商們之所以如此克制,，還是因為北京的新房銷售市場冷熱分化太過嚴重,。

02

新房市場：冷熱分化

上半年的新房市場呈現(xiàn)明顯的兩極分化，交通便利,、配套完善的項目開盤去化率多能維持在七成以上,。

而一些偏遠地區(qū)的項目開盤去化率往往不足20%，甚至直接轉順銷,。

過去兩年,，限競房占供應的絕對主力，由于大多附有7090限制,，所以產(chǎn)品主要針對首置和剛改,，改善性需求屬于被市場遺忘的需求。而新入市的純商品房們整體上瞄準改善,，但從目前的開盤和蓄客情況來看并沒有大家期待中“久旱逢甘霖”的場面,。

有的項目首開時對外聲稱100%去化，但實際情況是考慮精裝等配置后,，該項目的入市價格并不比板塊內之前的純商品房更高,，而且在這種情況下第二天仍然有清退房源,。

有的項目申請預售證時取得了66800元/㎡的備案價，首開時選擇僅以58000元/㎡左右的價格入市,，無論是戶型還是健康配置上都相當優(yōu)秀,，但結果是被寄予厚望的大戶型產(chǎn)品仍然銷售情況不佳。

要知道2019年中海望京府相同面積段的139㎡戶型可是頂著75000元/㎡(72370元/㎡的最高限價+捆綁裝修包)的價格兩開兩罄,?？芍^同品(質)不同命，主要就在于58000元/㎡的價格仍然突破了板塊之前的最高價,。

2020p北京樓市市場表現(xiàn)分析

北京樓市2020年上半年表現(xiàn)的原因可以總結為：有限總量下供給端結構性調整帶來的摩擦,。

有限總量是指政府嚴控北京這種特大城市的規(guī)模，每年供地量十分有限,。而供給端結構性調整是指不限價的純商品房入市占比開始提高,。

摩擦之一：供應結構的調整并未伴隨著需求結構的調整。北京的調控政策并未有任何放松,。認房認貸認記錄+二套非普宅八成首付基本堵死了置換需求,，面對供給均價的快速提高，新入場的購買力有所不足,。以首置剛改為主的需求對交通和配套的敏感度極高,，故產(chǎn)生了新房市場的冷熱分化。

摩擦之二：純商品房的入市往往會拉高區(qū)域價格水平,，由于調控政策并未調整,，想讓消費者認可這一新的價格水平需要時間和產(chǎn)品力。

摩擦之三：限競房維權潮提高了開發(fā)商通過產(chǎn)品力強化購房者置業(yè)邏輯的難度,，購房者更認可看得到的配套,，進一步加劇了新房市場的冷熱分化。

摩擦之四：面對純商品房的競爭,，限競房們加速出貨,。在目前的市場中，限競房仍然是成交主力,，限競房們?yōu)榱思铀俪鲐浲瞥龅母鞣N優(yōu)惠和增配導致了購房者預期房價短時間內不會上漲,，從而更多地選擇持幣觀望。

下半年策略建議

1. 調產(chǎn)品

回顧北京樓市上一次調結構,，也就是限競房替代純商品房的2016年,。

2015至2016年，北京逐步“豪宅化”,，普宅幾乎完全銷聲匿跡,，五環(huán)外的項目都是均價六萬起。政府直接一步到位推出史上最嚴調控(直至最近才被深圳超越)，需求端認房認貸認記錄+二套非普宅八成首付,，供給端大批量,、集中推出限競房地塊。

看起來算是供需結構匹配,，但最初的限競房仍因為高低配等原因被戲稱為“陷阱房”，并不被市場認可,。因為開發(fā)商們的操盤邏輯還停留在豪宅化時期“做利潤”上,。直到純洋房社區(qū)+89㎡三面寬產(chǎn)品普及之后限競房的銷售情況才開始轉好。

因此本次供給端結構性調整不應止于供地結構調整,，開發(fā)商的產(chǎn)品結構也應該調整,。

從目前來看，小戶型控總價是普遍采用的思路,。即：通過做小面積,，使得純商品房在總價上接近限競房，從而在調控政策不放開的情況下實現(xiàn)較好的銷售,。

但如前所述,，目前的主力客群還是在首置和剛改，住宅的功能性是這類客群的敏感點,。如何在限競房們的基礎上繼續(xù)向 “控面積的同時不損失太多功能性” 深挖將是重中之重,。

2. 塑信心

除了產(chǎn)品端調整方向，強化置業(yè)邏輯也是必不可少的手段,。

特別是在純商品房和限競房同臺競技的當下,。如何向購房者說明純商品房項目在規(guī)劃、戶型,、配置,、園林和物業(yè)上的提升值得上相對于限競房的價差將是營銷部門的重點。

由于限競房們開始進入交付階段,，近期的維權潮屢見不鮮,。在當前供給端結構調整的背景下，“完美交付”不是上一個項目的結束,，而是下一批項目的開始,，值得開發(fā)商們花大力氣去做。

3. 控地價

限競房之所以出現(xiàn)維權潮,，就在于經(jīng)歷了2016年“供地荒”之后開發(fā)商們急于拿地,，導致地價和銷售限價差距過小。

在這次供地結構調整中開發(fā)商們應該吸取教訓,。對于意向地塊一定要工作前置,，包括地塊可研和合作開發(fā)的引入，或者干脆介入一級開發(fā)。